Preliminaries Moot Question - English Version

IN THE COURT OF APPEAL, MALAYSIA

AT PUTRAJAYA

[APPELLATE JURISDICTION]

MOOT NO.      OF 2012

BETWEEN

RAHMAT BULAT SDN. BHD.                                                      APPELLANT

AND

RAJESH SINAR SDN. BHD.                                                         RESPONDENT

Rahmat Bulat Sdn. Bhd (RB), a housing developer signed a sale and purchase agreement (“the agreement”) with Rajesh Sinar Sdn. Bhd. (RS). In the agreement signed by both parties on 31 March 2010, RS agreed to sell and RB agreed to purchase 1140.40 acres of land in Mukim Melaka Tengah in the state of Melaka for a price of RM315,000.000. After payment of the deposit (10%) and three 3 instalments amounting to RM83,500 towards the purchase price, in a few months time RB informed RS that they had failed to obtain a loan to pay the balance of the purchase price from any financial institution. RB also argued that they had been lawfully discharged from further performance of the agreement. RS insisted on receiving the full balance of the purchase price.

RB then commenced proceedings in the High Court for a declaration that the contract had been frustrated and consequently RB was discharged from its obligation to perform the contract. RB also sought refund of all monies paid under the contract. RS filed a counter-claim and sought for an order of specific performance of the contract, compensation or damages in addition to the order of specific performance or alternatively, damages for breach of the contract in lieu of specific performance. The learned judge dismissed RB's claims with costs. The learned judge, however, did not make an order for specific performance but in lieu, he awarded RS damages under cl 10.1 of the agreement. which read as follows:

10.1Default By The Purchaser

In the event of any breach by the purchaser of any of the provisions of this agreement the vendor shall (subject to and after the expiry of a notice in writing to the purchaser requiring the purchaser to remedy such breach(es) within thirty (30) days from the date thereof provided always that such notice is only necessary if the breach(es) does/do not involve the payment of the second instalment or the third instalment) be entitled to forfeit the first instalment and the sum equivalent to eleven per centum (11%) per annum on the third instalment or portion thereof remaining unpaid/outstanding calculated from the due date until the date of such forfeiture by way of agreed liquidated damages and the vendor's solicitors shall refund to the purchaser all other monies paid by the purchaser towards the purchase of the land (free of interest) in exchange for the titles whereupon this agreement shall terminate and cease to be of any further effect but without prejudice to any right which either party may be entitled to against the other party in respect of any antecedent breach of this agreement.

The Learned Judge ordered the forfeiture of the deposit and a further sum of equivalent to 11%pa on the third instalment. RB challenged the trial judge's decision on the issues of frustration of the contract, the issue of RS's claims in the pleadings and the agreed liquidated damages under clause 10.1 of the agreement,

RB appealed on the grounds that:

i.                    the failure to obtain a loan to pay the balance of the purchase price due to the liquidity problem and Bank Negara ruling on lending to the broad property Sector was a supervening event beyond the control of the appellant.

ii.                  the liquidated damages awarded under cl 10.1 of the agreement is extravagant, exorbitant and unconscionable.

Preliminaries Moot Question - BM Version

DALAM MAHKAMAH RAYUAN, MALAYSIA

DI PUTRAJAYA

(DALAM BIDANGKUASA RAYUAN)

NO. MOOT      2012

ANTARA

RAHMAT BULAT SDN BHD                                                                     PERAYU

DAN

RAJESH SINAR SDN BHD                                                                       RESPONDEN

Rahmat Bulat Sdn. Bhd (RB), pemaju perumahan telah memeterai perjanjian jual beli ("Perjanjian tersebut") dengan Rajesh Sinar Sdn. Bhd. (RS). Di dalam Perjanjian tersebut yang ditandatangani oleh kedua-dua pihak pada 31 Mac 2010, RS bersetuju untuk menjual dan RB bersetuju untuk membeli 1140,40 ekar tanah di Mukim Melaka Tengah di negeri Melaka dengan harga RM315, 000,000. Selepas pembayaran deposit (10%) dan tiga (3) kali ansuran berjumlah RM83,500 daripada harga belian, dalam beberapa bulan kemudiannya RB memaklumkan kepada RS bahawa mereka telah gagal untuk mendapatkan pinjaman untuk membayar baki harga belian dari mana-mana institusi kewangan. RB juga menegaskan bahawa mereka telah dilepaskan daripada meneruskan perjanjian tersebut secara sah. RS berkeras untuk mendapatkan  baki penuh harga belian tersebut.

RB kemudiannya memulakan prosiding di Mahkamah Tinggi untuk suatu perisytiharan bahawa kontrak tersebut telah terganggu (frustrasi) dan oleh sebab itu RB telah terlepas daripada kewajipan untuk melaksanakan kontrak tersebut. RB juga meminta bayaran balik kesemua wang yang dibayar di bawah kontrak tersebut. RS memfailkan tuntutan balas dan memohon untuk mendapatkan suatu perintah pelaksanaan spesifik kontrak, pampasan atau ganti rugi sebagai tambahan kepada perintah pelaksanaan spesifik atau secara alternatif, ganti rugi kerana pelanggaran kontrak dalam gantian pelaksanaan spesifik. Hakim yang bijaksana menolak tuntutan RB dengan kos. Hakim yang bijaksana, bagaimanapun, tidak memberi perintah pelaksanaan spesifik tetapi sebagai ganti, beliau mengawardkan pampasan/ gantirugi kepada RS di bawah klausa 10.1 perjanjian tersebut seperti berikut:

                        10.1 Kegagalan di Pihak Pembeli

Sekiranya mana-mana pelanggaran oleh pembeli apa-apa peruntukan perjanjian ini penjual hendaklah (tertakluk kepada dan selepas tamat notis secara bertulis kepada pembeli yang memerlukan pembeli untuk membetulkan pelanggaran itu dalam tempoh tiga puluh (30) hari dari tarikh daripadanya dengan syarat bahawa notis sedemikian hanya perlu jika pelanggaran tidak melibatkan pembayaran ansuran kedua atau ansuran ketiga) berhak untuk membatalkan ansuran pertama dan jumlah yang bersamaan kepada sebelas peratus (11%) setahun atas ansuran yang ketiga atau sebahagian daripadanya yang belum dibayar / terkumpul dikira dari tarikh tamat kerana sehingga tarikh yang pelucuthakan itu dengan bayaran pampasan/gantirugi yang dipersetujui dan peguamcara penjual hendaklah memulangkan kepada pembeli semua wang lain yang dibayar oleh pembeli terhadap pembelian tanah (tanpa faedah) dalam pertukaran hakmilik di mana perjanjian ini adalah tamat dan terhenti daripada apa-apa kesan lagi tetapi tanpa prejudis terhadap hak yang boleh didapati oleh mana-mana pihak terhadap pihak lain berkenaan dengan apa-apa yg melanggar perjanjian ini.

Hakim yang bijaksana memerintahkan pelucuthakan deposit dan jumlah bersamaan dengan 11% setahun ke atas ansuran ketiga. RB merayu terhadap keputusan hakim perbicaraan mengenai isu-isu frustrasi kontrak, isu tuntutan RS dalam pliding dan persetujuan ganti rugi di bawah klausa 10.1 fasal perjanjian itu,

RB merayu atas alasan bahawa:

i. kegagalan untuk mendapatkan pinjaman untuk membayar baki harga belian kerana masalah kecairan dan peraturan Bank Negara ke atas pinjaman kepada sektor harta benda yang luas adalah supervening (gangguan) luar kawalan perayu.

ii. ganti rugi yang diawardkan di bawah klausa 10.1 perjanjian itu adalah melampaui batas, terlalu tinggi dan tidak berpatutan.